За эту тему я брался много раз , но все мысли разложить по полкам не получалось , тема очень обширная и часто всплывает на всех уровнях руководства многих компаний (можно сказать даже всех).
После общения со многими специалистами в этой специализации да и по личному опыту решил написать статью, что бы разложить по полочкам многие вещи которые непонятно зачем вообще нужны и многими интерпретируются по разному.
В моем университете экономику строительства преподавал человек, которого большинство не слушало и думали что это лишнее, но я понимал, что умение составлять финансовый план строительства будет неплохим умением в будущем.Мой преподаватель Месье Жан и не только он, дал мне понять со студенческой скамьи, что строительный рынок это прежде всего рынок и угадать его поведение очень трудно.
Для понимания всей ситуации и понимания что есть сметное регулирование стоимости строительства выделю в статье основные разделы , я долго пытался сжать информацию но ее невозможно рассказать в двух словах, обязательно нужно указать исторические данные и ввести зарубежный опыт , ведь информационные технологии к нам пришли из стран западного направления еще в 1987 году. Итак основные разделы:
1. Пример ситуации характеризующей рынок строительства на данный момент
2. История зарождения управления капитального строительства
3. История формирования Государственного Управления по Строительству и Инвестициям
4. Девелопмент
5. Сметы, различие между СНГ и Западом
6. Основные источники финансирования строительства в СНГ и на Западе
7. Ценообразование в BIM, будущее смет.
8. Выводы
Многие конструкторы да и вообще строители и инженеры не понимают как происходит ценообразование в строительстве и как сюда можно еще присоединить информационную модель. Поэтому перед началом разложения всей этой системы по полочкам даже 6 летнему ребенку приведу пример который красноречиво указывает на то что, что-то работает не так:
Для примера есть инвестор в лице казначейства какого либо государства, у казачества есть деньги в виде 1 биткоина. И на одном из совещания глава казначейства решает направить эти деньги на строительство Дата центра мощностью в 100 кубитов. Но возникает вопрос , хватит ли денег ? никто не знает ответ на этот вопрос и принимают решение нанять технического заказчика в лице физического лица или юридического. В советские времена существовали управления капитального строительства (УКС) , но данное подразделение осталось и поныне, оно и выполняет в ряде случаев роль технического заказчика который понимает всю суть ценообразования и не только. Данный человек составляет техническое задание на проектирование, результатом которого служит техническая документация в состав которой входит "смета" (что есть смета и какие они бывают каснёмся позже), исходя из стоимости объекта (еще на бумаге) выясняется, что его стоимость равна 1.5 биткоина. В результате совещания приходят к выводу о завышении бюджета и необходимости удешевления объекта. Правдами и неправдами идут попытки внести изменения в проектную документацию в целях снижения стоимости до 1 биткоина себестоимости объекта. Так как себестоимость проекта в рамках инвестиционного проекта 0.5% то было принято решение об оплате проектных работ (это голубая мечта , по факту угрозами не отдать вообще деньги все условия выполняются) и внесении необходимых изменений. Так как плановая экономика закончила свое путешествие в 1991 году вместе с целой организацией под названием СССР, то в настоящее время идет процесс рыночного регулирования цен в строительстве. Объявляются тендеры на отдельные виды работ или полностью генподряда на строительно монтажные и пусконаладочные работы. Условия тендера просты , минимальная стоимость. В итоге объявляется победитель конкурса (тендерных торгов) который готов ввести в эксплуатацию объект за 1 биткоин. Но реальность это не бумага, бумага все стерпит, реальность увы нет. Смета была посчитана для одних факторов производственной среды , а в реальности они другие, больше половины стоимости здания было связанно с сезонными колебаниями цен на строй материалы и логистику. В итоге стоимость оказалась 3 биткоина. Удорожание составило 2 биткоина.
Начиная с 1914 до начала ВОВ советская власть начала постепенную замену частного управления недвижимостью на государственное. Таким образом по всей территории бывшего СССР начали появляться Управления Капитального Строительства. В 1921 году было принято положение о "Подряде", оно заменило царский указ 1835 года. Согласно положения 1921 года, только государство имело право выполнять подряд и право его регулировать. Но для частников оставили право выполнять подрядные работы на основании "собственных нужд на собственные средства", знакомая фраза ? Начиная с 1921 года государство было единственным лицом кто мог управлять объектами капитального строительства , а так же их владельцем.
В то время молодое государство предпринимало все решения строго по плану, нельзя было отпускать ситуацию из под контроля. И в 1941 году случилось то к чему вроде были готовы но по факту и не были.
И вот тут и нужно провести жирную черту отсчета и акцентировать внимание именно на этом событии. После нападения Гитлера на Советский Союз нужно было срочно все менять и брать под абсолютный контроль всю систему которая будет отвечать реалиям того времени. Таким образом в 1941 году было организовано Главное Управление строительства предприятий машиностроения при СНК СССР. Главная задача комитета заключалась в демонтаже всех заводов военного назначения на территории европейской части СССР и их переброски за уральские горы. В то время дальность авиации фашистской Германии была ограниченна именно этим горным хребтом. В 1942 году, после начала сложного пути освобождения территорий от захватчиков, управление начало осуществлять ремонт разрушенных объектов. В процессе восстановления городов сложная функция отводилась их внешнему облику , поэтому в 1943 году было принято решение о назначении Главного Архитектора Города в каждом из освобожденных городов, который и отвечал за облик вновь отстраиваемых объектов. Так например 90% городов Беларуси были стерты с лица земли и тот же Минск отстраивался с нуля как самый идеальный город в мире, с широкими проспектами. Тем временем в 1950 году был учрежден Госстрой СССР который с это времени и осуществлял функции управления строительства и инвестиций.
Начиная с 1985 по 1991, в эпоху перестройки, в эпоху визитов Рейгана к Горбачеву , было принято решение о росте доли частного сектора в экономике , было принято решение о снижении роли управления государства в капитальном строительстве. Таким образом 14 ноября 1991 года Госстрой СССР был ликвидирован.
Проведем вторую жирную черту. И теперь начнем анализировать. Система ценообразования и сметного регулирования которая существует и по сей день зародилась в годы Первой Мировой Войны и прошла путь своей модернизации с времени вторжения Гитлера в СССР и до времен перестройки которую запусти Горбачев. Сметное регулирование которое имеет место быть в настоящий момент на территории СНГ актуально для времени холодной войны, когда не имело значение кто ты и откуда ты , когда стоимость работы, стоимость материалов были одинаковы по всей стране, когда инфляция была 0% в год, когда утверждались пятилетние планы и их срыв означал в лучшем случае ссылку , когда научные статьи были направленны на экономию народных средств, когда за коррупцию расстреливали, когда государство решало как жить людям и где, когда рыночные отношения просто отсутствовали . Но с катастрофой которая произошла в 1991 году , когда каждый начал сам по себе бороться за место под солнцем, надобность в регулировании отпала сама собой, людей выбросили в рыночную экономику со своими законами и люди были не готовы к таким поворотам судьбы.
В 90-х, после развала Госстроя , пришло понимание что хаос должен быть управляемым и потихоньку начали возрождаться комитеты под названием Управление Капитальным Строительством, в каждом ведомстве и министерстве они были свои. В настоящее время у всех частных застройщиков так же присутствует свой УКС.
Мы немного черпнули информации откуда и зачем появились УКСы. Теперь давайте посмотрим на Управления Кап. Строительства которое возникли с точки зрения рыночной экономики.
На западе это называется Construction Managment, переводится это как "Управление Строительством". Или иная форма - General Contract - "Генеральный подряд".
General Contract это та система которая существует у нас в данный момент , когда есть заказчик , есть генеральный подрядчик со множеством субподрядчиков и отдельно проектирование. На западе с начала 2000-х начала развиваться система "Управления Строительства" и точнее ее модификация "Design - Build" - "Проектирование- Строительство". Когда одна организация выполняет и проектные и подрядные услуги. И при этом заказчик несет ответственность за все происходящее на стройплощадке 24 часа в сутки.
В РФ данную функция выполняют комплексные застройщики, как модно теперь называть - девелоперы. Только девелопмент, еще в цепочку проектирование-строительство, включает звено "заказчик". По статистическим данным, эффективность такой связки повышается на 40% если сравнивать с работой данных звеньев по отдельности. Повышение эффективности заключается в совместной работе всех звеньев цепи на ранних этапах проработки еще только эскиза будущего здания и исключению ошибочных решений которые приводят к удорожанию объекта. С 2014 года большинство проектных организаций в РФ развалились и прекратили свое существование как отдельные единицы, большинство девелоперских организаций начали наращивать проектные департаменты, а многие только учиться работать совместно. Самые крупные компании уже насчитывают штат проектировщиков в более чем 600 специалистов и реализуют проекты размаха небольшой Европейской страны.
На западе девелопмент носит название "Real estate development", и этому процессу уже более 30-ти лет.
Теперь начнем о самом главном в статье , о сметах. Смета- это расчет предстоящих затрат в строительства( как частный случай). Сметы бывают:
СНГ:
1. Локальные сметы - стоимость по единичным расценкам конкретных работ, локальных смет может быть большое количество и они могут дробить объект на большое количество отдельных фрагментов, например благоустройство, сети связи, водопровод, монтаж, демонтаж и тд. Но как правило сметы группируют по работам одной категории.
2. Сводный сметный расчет - отражает стоимость всего объекта по укрупненным показателям. В теории локальные сметы должны отражать ту же сумму, что и сводный сметный расчет но на практике суммы подгоняются по одной из смет. Локальные сметы в большинстве случаев не дают четкую цифру себестоимости проектируемого объекта так как они очень сильно завязаны на сетевых графиках и календарном планировании, в результате сильных отклонений и происходит расхождение в итоговой стоимости объекта со сметной(планируемой).
Запад:
1. Bill of quantities - ведомость объемов работ, обязательный документ проведения тендерных торгов, отражает полный перечень заложенных материалов и изделий необходимых для строительства и ввода в эксплуатацию объекта.
2. top down estimate - смета сверху вниз, это скорее метод подсчета стоимости отдельных видов работ методом дробления всего объекта на отдельные элементы, дробление производят до самого низкого уровня элементов сметы, например наружная кладка газобетонных блоков и тд. Расчет ведется по единичным расценкам которые дают фирмы производители работ по конкретной стоимости работ которые они производят, по прошлым контрактам, по данным национальной статистики (проводится ежемесячно) и при этом каждый год что-то меняется, система гибкая и подстраивается под рынок.
3. down top estimate - смета снизу вверх, это так же метод подсчета стоимости по одному показателю и опираясь на ранее построенный схожий объект. Например кладка наружных стен из блока составила 100 рублей при объеме затраченного материала 100 м3. На новом объекте 150 м3 кладки, значит стоимость объекта составит 150 рублей. Данный подсчет на практике используется для концептуальных решений на ранних стадиях проекта. На практике в Британии и США применяют метод и сверху вниз и снизу вверх одновременно, а иногда и для различных позиций затрат разные методы.
И вот мы подобрались к самому главному , я проведу небольшое сравнение того как формируется львиная доля стоимости объекта за счет и по каким принципам у нас и у соседей:
1. Ставка оплаты труда по строительным профессиям:
СНГ- Оплату труда формирует рынок труда перенасыщенный непрофессиональной как рабочей силой так и инженерными кадрами. Сборники почасовой оплаты труда различных специализаций и профессий не обновлялись с 80-х годов прошлого столетия и утратили силу в 1991 году.
Запад - ежемесячно публикуются почасовые ставки оплаты труда по 46 строительным профессиям для многих городов, по которым происходит оплата труда
2. Защита трудовых интересов профессионального сообщества:
СНГ- Отсутствует
Запад - Существуют трудовые профсоюзы имеющие законные полномочия в разрешении споров с работодателем
3. Учет различных факторов на оплату труда:
СНГ- Учет климатических условий труда, стоимости жизни и тд учитывается на основе спроса\предложений на рынке труда.
Запад - Аналогично
4. Определение профессиональности инженерных кадров
СНГ - Допускаются низкоквалифицированные сотрудники без высшего технического образования, без профильного среднего специального, без общего среднего по любой профессии.
Запад - Существует система подтверждения квалификации и тестирования работников, развита система лицензирования. Работа без лицензии грозит уголовным наказанием.
5. Мера стоимости единичной расценки:
СНГ - Для нахождения стоимости необходимой работы определяется трудоемкость отдельно 1 человека\час и стоимости работы машин и механизмов - маш.\час
Запад - Установлена стоимость человека\час работы всей бригады, включая затраты на эксплуатацию машин и механизмов, механизм подсчета защищает интересы каждого работника бригады.
6. Рентабельность при заключении торгов:
СНГ - Как правило ниже 30% никто не падает, 10% считается убытком.
Запад - 2%...6%, подрядчики стремятся повышать производительность труда выше тех параметров, которые заложены в нормах.
7. Стоимость материалов в сметах:
СНГ - Фигурирует средняя цена по стране, без учета территориального варьирования цен и сезонности скачков.
Запад - В сметах заложена 10% рентабельность на закупке стройматериалов актуальная на данный момент, для данного местоположения объекта.
8. Обязательность применения расценок на материалы для гос закупок:
СНГ - обязательна , но из-за их неактуальности, заниженности и усредненности возникают споры с местными органами власти и финансовыми структурами. Невозможность подсчитать окончательную стоимость объекта.
Запад - Не обязательны даже для гос объектов, но все используют их даже для частного строительства так как расценки адекватны существующему положению дел на рынке строительных материалов.
9. Обязательность применения сметных справочников:
СНГ - Как правило только для государственных объектов
Запад - Как правило применяются на добровольной основе, обмен расценками осуществляется без государственного регулирования по "открытым каналам обмена".
10. Уровень прибыли подрядных организаций
СНГ - Чем меньше расходы на оплату труда рабочих/ИТР и материалы, тем выше прибыльность
Запад - Прибыль указывается вместе с накладными расходами и ее величина прямо пропорциональна зарплате рабочих. Чем выше ЗП рабочих, тем выше прибыль.
11. Контроль занижения стоимости материалов\услуг
СНГ - Отсутствует
Запад - В ряде стран существует понятие "нечестной торговли", государство контролирует минимальные закупочные цены и штрафует тех кто сознательно занижает стоимость материалов или услуг. Дабы крупные игроки не могли обваливать мелких игроков объемом дешевых товаров или услуг (денпинг). Так же существуют законы типа "Робинсон-Патман" и тд.
12. Время перехода от государственного управления ценами в строительстве к рыночным:
СНГ - 20 лет, процесс идет
Запад - 40 лет, в основном с 1945-1948 года.
13. Жесткость законов о рекламе
СНГ - отсутствует ответственность за существенное занижение стоимости товара (продаваемой квартиры), присутствует принцип "заманивания"
Запад - Очень жесткие законы о рекламной продаже , строго наказываются продажи по принципу "заманивания и переключения". Запрещено существенное занижение цен по сравнению с конкурентами при всех прочих схожих параметрах продукта.
А теперь совсем серьезная часть статьи, и в СНГ, и на Западе львиная доля строительного рынка составляет жилая недвижимость. В РФ например 25% строительства это государственный бюджет, 75% - частные застройщики, в основном девелоперы , примерная численность в РФ - 150 компаний от мало до велика. И все копании застройщики держатся за счет ипотечного кредитования. Ставка по ипотеке например в Финляндии - 3.5% годовых, США -4%, Чехия - 4%, Израиль - 5.2%, Англия -инфляция +1%, Испания 5-8% , Япония 0.1%, в Беларуси - 17%, в РФ - 11%. Из-за нестабильной финансово экономической ситуации покупательская возможность людей падает лавинообразно, ряд строек замораживается и этот процесс сложно прогнозировать и учесть в сметах, и 25% государственного бюджета не могут сделать погоду в целом по строительному сектору. И в целом слишком большой разрыв в механизмах выдачи ипотечных кредитов:
СНГ - банк инвестирует ничем не подтвержденные средства частному лицу,ключевая ставка центрального банка призрачная величина, в основном зависит от роста инфляции. В РФ например 45% всех отраслей экономики завязано на строительстве, что бы начать печь хлеб булочнику ему необходимо построить дом, а это порядка половины инвестиций. Теперь представьте банк (любой) , его капитализация это например 100 рублей. При этом физически банки по статистике обладают 10-20% наличности из этого объема(законодательно хотят поднять эту планку до 40%), это значит что если все придут за деньгами единовременно, то у банка не будет просто наличности выдать людям их. И когда у нашего банка есть наличность на 20 рублей, но к нему пришли клиенты и пытаются забрать 21 рубль, начинается что ? правильно , инфляция ! а при чем тут инфляция спросите вы ? да просто , 1 недостающий рубль банк будет вынужден допечатать на станке и отдаст его своему клиенту , в итоге в общем обороте появился 1 рубль ничем не подтвержденный (ни товарами ни услугами). В итоге рост денежной массы без изменения количества товаров и услуг которые можно приобрести за эти деньги. Потом начинается заседание центрального банка , где принимают решение о снижении ключевой ставки или её повышении, или оставить все как есть. Смотрят в первую очередь на инфляцию. Центральный банк боится что если они выдадут населению слишком много ипотечных кредитов по низкой ставке , потом эти деньги застройщики решат просто снять со счетов , то есть получится ситуация хуже чем описанная выше, когда ничем не подтвержденные деньги попытаются обналичить , ведь ипотека это не вклады , это воздух, это будущие обязательства клиентов банка . Как итог, центральный банк каждые пол года смотрит как уходят деньги из строительного сектора (в частности) и смотрит рост инфляции. Но и еще выполняет одно небольшое условие, просто не печатает деньги, сдерживая рост инфляции, просто растут очереди в банкоматы, а малый бизнес за кредитами.
Запад - в большинстве стран деньги выдаются за счет гарантийного фонда облигаций /ценных бумаг. Как это происходит ? Все очень просто , например банк под названием "Б" выдал 30 гражданам ипотечный кредит(займ) на сумму 500 $, эти деньги как и у нас можно сказать ничем не подтверждены, но есть существенное "но" ! на сумму в 500 $ банк штампует ипотечные облигации - "Mortgage bonds" (при этом это не просто банк, а специальный ипотечный банк завязанный с фондовой биржей ), то есть получается ситуация следующая , банк "Б" напечатал облигаций на сумму 500$ и разместил их на фондовой бирже, где они помимо своего номинала приносят еще и % прибыли за их держания в течении некого периода времени, и при этом в качестве займа они подтверждены недвижимостью, после размещения на фондовой бирже например во Франкфурте , любой желающий со всего мира может приобрести данные облигации, например человек из Токио или Мехико. И он покупает их не на необеспеченные деньги(кредиты\займы), а на свои кровные , находящиеся на конкретном лицевом счету. Получается обеспеченность несуществующих денег обеспечивается внешними вливаниями. Сама по себе система не идеальная, но она привлекает внешних инвесторов. Всемирный банк на данный момент лоббирует именно эту схему ипотечного кредитования. В разных странах по разному выглядят детали, например в Германии ипотечные облигации размещаются сразу под жилой комплекс. Главными двигателями ипотечных облигаций выступают США, Япония,Германия, В Европе самыми крупными являются Германия, Дания и Швеция. В США ипотечные облигации носят название Mortgage Backed Securities (MBS).
Далее идет пункт об основных инвесторах в строительстве:
СНГ - Банки, за счет вложения несуществующих денег через ипотечные кредиты выдаваемые гражданам.
Запад - Пенсионные фонды, за счет вложения пенсионных накоплений граждан в ипотечные облигации, которые в случае банкротства эмитента (тот кто берет ипотеку), будут обладателями недвижимости.
Информационные технологии пришли к нам с Запада , при этом экономика в строительстве там формировалась с начала окончания Второй Мировой Войны, в некоторых странах этот период занял 40 лет, у некоторых до конца 90-х и как минимум страны уже работают по работающим и гибким схемам ценообразования 20 лет. Информационные технологии были тесно связанны с развитием экономических моделей, предоставляя информацию для анализа в необходимом виде. Поэтому конкретный разработчик программного обеспечения реализовывал тот метод вывода информации который был необходим для конкретных целей экономистов и менеджеров проекта.
Мы, с развалом СССР, жили на необитаемом острове, существующая система ценообразования оставшаяся на осколках разрушенной страны подходит для работы в плановой экономике уже не существующей страны. Применение единичных расценок для информационной модели бесполезная попытка навязать проектировщикам лишнюю работу по наполнению модели ненужной информацией. Конечным итогом такой работы , увеличенный период разработки информационной модели для звена , чья работа связана со сметным отчетом. А отсутствие привязки смет к календарным и сетевым графикам, дает отрицательный итог совпадения реальной стоимости объекта с проектной.
Поэтому наши западные коллеги не пытаются привязывать единичные расценки и моделировать каждую гайку в модели.для спецификации, получают основные параметры из модели и методом "снизу вверх" подсчета смет, высчитывают стоимость объекта по укрупненным показателям для проведения торгов. А уже входе реализации "Калькулирования" (не путать с "калькуляцией" которую выполняют в СНГ) Бухгалтеры, Экономисты, менеджеры проектов увязывают конкретные виды работ со сроками поставки материалов и изделий, с движением рабочей силы и механизмов и тд.
После общения со многими специалистами в этой специализации да и по личному опыту решил написать статью, что бы разложить по полочкам многие вещи которые непонятно зачем вообще нужны и многими интерпретируются по разному.
В моем университете экономику строительства преподавал человек, которого большинство не слушало и думали что это лишнее, но я понимал, что умение составлять финансовый план строительства будет неплохим умением в будущем.Мой преподаватель Месье Жан и не только он, дал мне понять со студенческой скамьи, что строительный рынок это прежде всего рынок и угадать его поведение очень трудно.
Для понимания всей ситуации и понимания что есть сметное регулирование стоимости строительства выделю в статье основные разделы , я долго пытался сжать информацию но ее невозможно рассказать в двух словах, обязательно нужно указать исторические данные и ввести зарубежный опыт , ведь информационные технологии к нам пришли из стран западного направления еще в 1987 году. Итак основные разделы:
1. Пример ситуации характеризующей рынок строительства на данный момент
2. История зарождения управления капитального строительства
3. История формирования Государственного Управления по Строительству и Инвестициям
4. Девелопмент
5. Сметы, различие между СНГ и Западом
6. Основные источники финансирования строительства в СНГ и на Западе
7. Ценообразование в BIM, будущее смет.
8. Выводы
1. Пример ситуации характеризующей рынок строительства на данный момент
Для примера есть инвестор в лице казначейства какого либо государства, у казачества есть деньги в виде 1 биткоина. И на одном из совещания глава казначейства решает направить эти деньги на строительство Дата центра мощностью в 100 кубитов. Но возникает вопрос , хватит ли денег ? никто не знает ответ на этот вопрос и принимают решение нанять технического заказчика в лице физического лица или юридического. В советские времена существовали управления капитального строительства (УКС) , но данное подразделение осталось и поныне, оно и выполняет в ряде случаев роль технического заказчика который понимает всю суть ценообразования и не только. Данный человек составляет техническое задание на проектирование, результатом которого служит техническая документация в состав которой входит "смета" (что есть смета и какие они бывают каснёмся позже), исходя из стоимости объекта (еще на бумаге) выясняется, что его стоимость равна 1.5 биткоина. В результате совещания приходят к выводу о завышении бюджета и необходимости удешевления объекта. Правдами и неправдами идут попытки внести изменения в проектную документацию в целях снижения стоимости до 1 биткоина себестоимости объекта. Так как себестоимость проекта в рамках инвестиционного проекта 0.5% то было принято решение об оплате проектных работ (это голубая мечта , по факту угрозами не отдать вообще деньги все условия выполняются) и внесении необходимых изменений. Так как плановая экономика закончила свое путешествие в 1991 году вместе с целой организацией под названием СССР, то в настоящее время идет процесс рыночного регулирования цен в строительстве. Объявляются тендеры на отдельные виды работ или полностью генподряда на строительно монтажные и пусконаладочные работы. Условия тендера просты , минимальная стоимость. В итоге объявляется победитель конкурса (тендерных торгов) который готов ввести в эксплуатацию объект за 1 биткоин. Но реальность это не бумага, бумага все стерпит, реальность увы нет. Смета была посчитана для одних факторов производственной среды , а в реальности они другие, больше половины стоимости здания было связанно с сезонными колебаниями цен на строй материалы и логистику. В итоге стоимость оказалась 3 биткоина. Удорожание составило 2 биткоина.
2. История зарождения управления капитального строительства
В то время молодое государство предпринимало все решения строго по плану, нельзя было отпускать ситуацию из под контроля. И в 1941 году случилось то к чему вроде были готовы но по факту и не были.
3. История формирования Государственного Управления по Строительству и Инвестициям
И вот тут и нужно провести жирную черту отсчета и акцентировать внимание именно на этом событии. После нападения Гитлера на Советский Союз нужно было срочно все менять и брать под абсолютный контроль всю систему которая будет отвечать реалиям того времени. Таким образом в 1941 году было организовано Главное Управление строительства предприятий машиностроения при СНК СССР. Главная задача комитета заключалась в демонтаже всех заводов военного назначения на территории европейской части СССР и их переброски за уральские горы. В то время дальность авиации фашистской Германии была ограниченна именно этим горным хребтом. В 1942 году, после начала сложного пути освобождения территорий от захватчиков, управление начало осуществлять ремонт разрушенных объектов. В процессе восстановления городов сложная функция отводилась их внешнему облику , поэтому в 1943 году было принято решение о назначении Главного Архитектора Города в каждом из освобожденных городов, который и отвечал за облик вновь отстраиваемых объектов. Так например 90% городов Беларуси были стерты с лица земли и тот же Минск отстраивался с нуля как самый идеальный город в мире, с широкими проспектами. Тем временем в 1950 году был учрежден Госстрой СССР который с это времени и осуществлял функции управления строительства и инвестиций.
Начиная с 1985 по 1991, в эпоху перестройки, в эпоху визитов Рейгана к Горбачеву , было принято решение о росте доли частного сектора в экономике , было принято решение о снижении роли управления государства в капитальном строительстве. Таким образом 14 ноября 1991 года Госстрой СССР был ликвидирован.
Проведем вторую жирную черту. И теперь начнем анализировать. Система ценообразования и сметного регулирования которая существует и по сей день зародилась в годы Первой Мировой Войны и прошла путь своей модернизации с времени вторжения Гитлера в СССР и до времен перестройки которую запусти Горбачев. Сметное регулирование которое имеет место быть в настоящий момент на территории СНГ актуально для времени холодной войны, когда не имело значение кто ты и откуда ты , когда стоимость работы, стоимость материалов были одинаковы по всей стране, когда инфляция была 0% в год, когда утверждались пятилетние планы и их срыв означал в лучшем случае ссылку , когда научные статьи были направленны на экономию народных средств, когда за коррупцию расстреливали, когда государство решало как жить людям и где, когда рыночные отношения просто отсутствовали . Но с катастрофой которая произошла в 1991 году , когда каждый начал сам по себе бороться за место под солнцем, надобность в регулировании отпала сама собой, людей выбросили в рыночную экономику со своими законами и люди были не готовы к таким поворотам судьбы.
В 90-х, после развала Госстроя , пришло понимание что хаос должен быть управляемым и потихоньку начали возрождаться комитеты под названием Управление Капитальным Строительством, в каждом ведомстве и министерстве они были свои. В настоящее время у всех частных застройщиков так же присутствует свой УКС.
4. Девелопмент
На западе это называется Construction Managment, переводится это как "Управление Строительством". Или иная форма - General Contract - "Генеральный подряд".
General Contract это та система которая существует у нас в данный момент , когда есть заказчик , есть генеральный подрядчик со множеством субподрядчиков и отдельно проектирование. На западе с начала 2000-х начала развиваться система "Управления Строительства" и точнее ее модификация "Design - Build" - "Проектирование- Строительство". Когда одна организация выполняет и проектные и подрядные услуги. И при этом заказчик несет ответственность за все происходящее на стройплощадке 24 часа в сутки.
В РФ данную функция выполняют комплексные застройщики, как модно теперь называть - девелоперы. Только девелопмент, еще в цепочку проектирование-строительство, включает звено "заказчик". По статистическим данным, эффективность такой связки повышается на 40% если сравнивать с работой данных звеньев по отдельности. Повышение эффективности заключается в совместной работе всех звеньев цепи на ранних этапах проработки еще только эскиза будущего здания и исключению ошибочных решений которые приводят к удорожанию объекта. С 2014 года большинство проектных организаций в РФ развалились и прекратили свое существование как отдельные единицы, большинство девелоперских организаций начали наращивать проектные департаменты, а многие только учиться работать совместно. Самые крупные компании уже насчитывают штат проектировщиков в более чем 600 специалистов и реализуют проекты размаха небольшой Европейской страны.
На западе девелопмент носит название "Real estate development", и этому процессу уже более 30-ти лет.
5. Сметы, различие между СНГ и Западом
СНГ:
1. Локальные сметы - стоимость по единичным расценкам конкретных работ, локальных смет может быть большое количество и они могут дробить объект на большое количество отдельных фрагментов, например благоустройство, сети связи, водопровод, монтаж, демонтаж и тд. Но как правило сметы группируют по работам одной категории.
2. Сводный сметный расчет - отражает стоимость всего объекта по укрупненным показателям. В теории локальные сметы должны отражать ту же сумму, что и сводный сметный расчет но на практике суммы подгоняются по одной из смет. Локальные сметы в большинстве случаев не дают четкую цифру себестоимости проектируемого объекта так как они очень сильно завязаны на сетевых графиках и календарном планировании, в результате сильных отклонений и происходит расхождение в итоговой стоимости объекта со сметной(планируемой).
Запад:
1. Bill of quantities - ведомость объемов работ, обязательный документ проведения тендерных торгов, отражает полный перечень заложенных материалов и изделий необходимых для строительства и ввода в эксплуатацию объекта.
2. top down estimate - смета сверху вниз, это скорее метод подсчета стоимости отдельных видов работ методом дробления всего объекта на отдельные элементы, дробление производят до самого низкого уровня элементов сметы, например наружная кладка газобетонных блоков и тд. Расчет ведется по единичным расценкам которые дают фирмы производители работ по конкретной стоимости работ которые они производят, по прошлым контрактам, по данным национальной статистики (проводится ежемесячно) и при этом каждый год что-то меняется, система гибкая и подстраивается под рынок.
3. down top estimate - смета снизу вверх, это так же метод подсчета стоимости по одному показателю и опираясь на ранее построенный схожий объект. Например кладка наружных стен из блока составила 100 рублей при объеме затраченного материала 100 м3. На новом объекте 150 м3 кладки, значит стоимость объекта составит 150 рублей. Данный подсчет на практике используется для концептуальных решений на ранних стадиях проекта. На практике в Британии и США применяют метод и сверху вниз и снизу вверх одновременно, а иногда и для различных позиций затрат разные методы.
И вот мы подобрались к самому главному , я проведу небольшое сравнение того как формируется львиная доля стоимости объекта за счет и по каким принципам у нас и у соседей:
1. Ставка оплаты труда по строительным профессиям:
СНГ- Оплату труда формирует рынок труда перенасыщенный непрофессиональной как рабочей силой так и инженерными кадрами. Сборники почасовой оплаты труда различных специализаций и профессий не обновлялись с 80-х годов прошлого столетия и утратили силу в 1991 году.
Запад - ежемесячно публикуются почасовые ставки оплаты труда по 46 строительным профессиям для многих городов, по которым происходит оплата труда
2. Защита трудовых интересов профессионального сообщества:
СНГ- Отсутствует
Запад - Существуют трудовые профсоюзы имеющие законные полномочия в разрешении споров с работодателем
3. Учет различных факторов на оплату труда:
СНГ- Учет климатических условий труда, стоимости жизни и тд учитывается на основе спроса\предложений на рынке труда.
Запад - Аналогично
4. Определение профессиональности инженерных кадров
СНГ - Допускаются низкоквалифицированные сотрудники без высшего технического образования, без профильного среднего специального, без общего среднего по любой профессии.
Запад - Существует система подтверждения квалификации и тестирования работников, развита система лицензирования. Работа без лицензии грозит уголовным наказанием.
5. Мера стоимости единичной расценки:
СНГ - Для нахождения стоимости необходимой работы определяется трудоемкость отдельно 1 человека\час и стоимости работы машин и механизмов - маш.\час
Запад - Установлена стоимость человека\час работы всей бригады, включая затраты на эксплуатацию машин и механизмов, механизм подсчета защищает интересы каждого работника бригады.
6. Рентабельность при заключении торгов:
СНГ - Как правило ниже 30% никто не падает, 10% считается убытком.
Запад - 2%...6%, подрядчики стремятся повышать производительность труда выше тех параметров, которые заложены в нормах.
7. Стоимость материалов в сметах:
СНГ - Фигурирует средняя цена по стране, без учета территориального варьирования цен и сезонности скачков.
Запад - В сметах заложена 10% рентабельность на закупке стройматериалов актуальная на данный момент, для данного местоположения объекта.
8. Обязательность применения расценок на материалы для гос закупок:
СНГ - обязательна , но из-за их неактуальности, заниженности и усредненности возникают споры с местными органами власти и финансовыми структурами. Невозможность подсчитать окончательную стоимость объекта.
Запад - Не обязательны даже для гос объектов, но все используют их даже для частного строительства так как расценки адекватны существующему положению дел на рынке строительных материалов.
9. Обязательность применения сметных справочников:
СНГ - Как правило только для государственных объектов
Запад - Как правило применяются на добровольной основе, обмен расценками осуществляется без государственного регулирования по "открытым каналам обмена".
10. Уровень прибыли подрядных организаций
СНГ - Чем меньше расходы на оплату труда рабочих/ИТР и материалы, тем выше прибыльность
Запад - Прибыль указывается вместе с накладными расходами и ее величина прямо пропорциональна зарплате рабочих. Чем выше ЗП рабочих, тем выше прибыль.
11. Контроль занижения стоимости материалов\услуг
СНГ - Отсутствует
Запад - В ряде стран существует понятие "нечестной торговли", государство контролирует минимальные закупочные цены и штрафует тех кто сознательно занижает стоимость материалов или услуг. Дабы крупные игроки не могли обваливать мелких игроков объемом дешевых товаров или услуг (денпинг). Так же существуют законы типа "Робинсон-Патман" и тд.
12. Время перехода от государственного управления ценами в строительстве к рыночным:
СНГ - 20 лет, процесс идет
Запад - 40 лет, в основном с 1945-1948 года.
13. Жесткость законов о рекламе
СНГ - отсутствует ответственность за существенное занижение стоимости товара (продаваемой квартиры), присутствует принцип "заманивания"
Запад - Очень жесткие законы о рекламной продаже , строго наказываются продажи по принципу "заманивания и переключения". Запрещено существенное занижение цен по сравнению с конкурентами при всех прочих схожих параметрах продукта.
6. Основные источники финансирования в СНГ и на Западе
СНГ - банк инвестирует ничем не подтвержденные средства частному лицу,ключевая ставка центрального банка призрачная величина, в основном зависит от роста инфляции. В РФ например 45% всех отраслей экономики завязано на строительстве, что бы начать печь хлеб булочнику ему необходимо построить дом, а это порядка половины инвестиций. Теперь представьте банк (любой) , его капитализация это например 100 рублей. При этом физически банки по статистике обладают 10-20% наличности из этого объема(законодательно хотят поднять эту планку до 40%), это значит что если все придут за деньгами единовременно, то у банка не будет просто наличности выдать людям их. И когда у нашего банка есть наличность на 20 рублей, но к нему пришли клиенты и пытаются забрать 21 рубль, начинается что ? правильно , инфляция ! а при чем тут инфляция спросите вы ? да просто , 1 недостающий рубль банк будет вынужден допечатать на станке и отдаст его своему клиенту , в итоге в общем обороте появился 1 рубль ничем не подтвержденный (ни товарами ни услугами). В итоге рост денежной массы без изменения количества товаров и услуг которые можно приобрести за эти деньги. Потом начинается заседание центрального банка , где принимают решение о снижении ключевой ставки или её повышении, или оставить все как есть. Смотрят в первую очередь на инфляцию. Центральный банк боится что если они выдадут населению слишком много ипотечных кредитов по низкой ставке , потом эти деньги застройщики решат просто снять со счетов , то есть получится ситуация хуже чем описанная выше, когда ничем не подтвержденные деньги попытаются обналичить , ведь ипотека это не вклады , это воздух, это будущие обязательства клиентов банка . Как итог, центральный банк каждые пол года смотрит как уходят деньги из строительного сектора (в частности) и смотрит рост инфляции. Но и еще выполняет одно небольшое условие, просто не печатает деньги, сдерживая рост инфляции, просто растут очереди в банкоматы, а малый бизнес за кредитами.
Запад - в большинстве стран деньги выдаются за счет гарантийного фонда облигаций /ценных бумаг. Как это происходит ? Все очень просто , например банк под названием "Б" выдал 30 гражданам ипотечный кредит(займ) на сумму 500 $, эти деньги как и у нас можно сказать ничем не подтверждены, но есть существенное "но" ! на сумму в 500 $ банк штампует ипотечные облигации - "Mortgage bonds" (при этом это не просто банк, а специальный ипотечный банк завязанный с фондовой биржей ), то есть получается ситуация следующая , банк "Б" напечатал облигаций на сумму 500$ и разместил их на фондовой бирже, где они помимо своего номинала приносят еще и % прибыли за их держания в течении некого периода времени, и при этом в качестве займа они подтверждены недвижимостью, после размещения на фондовой бирже например во Франкфурте , любой желающий со всего мира может приобрести данные облигации, например человек из Токио или Мехико. И он покупает их не на необеспеченные деньги(кредиты\займы), а на свои кровные , находящиеся на конкретном лицевом счету. Получается обеспеченность несуществующих денег обеспечивается внешними вливаниями. Сама по себе система не идеальная, но она привлекает внешних инвесторов. Всемирный банк на данный момент лоббирует именно эту схему ипотечного кредитования. В разных странах по разному выглядят детали, например в Германии ипотечные облигации размещаются сразу под жилой комплекс. Главными двигателями ипотечных облигаций выступают США, Япония,Германия, В Европе самыми крупными являются Германия, Дания и Швеция. В США ипотечные облигации носят название Mortgage Backed Securities (MBS).
Далее идет пункт об основных инвесторах в строительстве:
СНГ - Банки, за счет вложения несуществующих денег через ипотечные кредиты выдаваемые гражданам.
Запад - Пенсионные фонды, за счет вложения пенсионных накоплений граждан в ипотечные облигации, которые в случае банкротства эмитента (тот кто берет ипотеку), будут обладателями недвижимости.
7. Ценообразование в BIM, будущее смет.
Мы, с развалом СССР, жили на необитаемом острове, существующая система ценообразования оставшаяся на осколках разрушенной страны подходит для работы в плановой экономике уже не существующей страны. Применение единичных расценок для информационной модели бесполезная попытка навязать проектировщикам лишнюю работу по наполнению модели ненужной информацией. Конечным итогом такой работы , увеличенный период разработки информационной модели для звена , чья работа связана со сметным отчетом. А отсутствие привязки смет к календарным и сетевым графикам, дает отрицательный итог совпадения реальной стоимости объекта с проектной.
Поэтому наши западные коллеги не пытаются привязывать единичные расценки и моделировать каждую гайку в модели.для спецификации, получают основные параметры из модели и методом "снизу вверх" подсчета смет, высчитывают стоимость объекта по укрупненным показателям для проведения торгов. А уже входе реализации "Калькулирования" (не путать с "калькуляцией" которую выполняют в СНГ) Бухгалтеры, Экономисты, менеджеры проектов увязывают конкретные виды работ со сроками поставки материалов и изделий, с движением рабочей силы и механизмов и тд.
8. Выводы
Вывод всего сказанного будет скорее моим личным мнением. Попытки получить из модели локальные сметы, которые будут нести реальную стоимость объекта , будут отрицательные. Единственный способ получить положительный эффект , это разработчикам всех плагинов/дополнений/модулей и тд. изобрести машину времени, собрать все свои вещи, сменить фамилию, оформить страховку на случай пропажи без вести , нотариально заверить выплату страховки себе по старой фамилии и вернутся в 70 -тые годы прошлого столетия, поработать пару десятков лет и себе молодым попытаться объяснить бросить заниматься этой х..ней. Потом попросить себя молодого забрать страховку за пропажу себя старого, деньги разделить и улететь на Марс колонистом.
Мой совет поменьше заниматься сметчикам навешиванием ярлыков на проектировщиков о их ленивости, повышать свой уровень профессионализма, вникать в технологию строительного производства , поднять свою 5-ю точку и выезжать на строительную площадку , детально ознакомится с производством , поменьше обуревать и уважать нелегкий труд своих коллег. После ознакомиться с "проектным менеджментом" своих западных коллег и разобраться в механизмах разработки смет по методу "down top estimate" , а не пытаться натянуть лошадь на глобус.
В статье в принципе перечислены все основные различия из-за которых даже по укрупненным показателям невозможно с большим схождением найти стоимость объекта по данным полученным из модели. Нужно решать проблемы в образовании, науке, сертификации специалистов, подготовке кадров, оплате труда, защите прав работников, государственном регулировании отношений между участниками строительного рынка, разработке более устойчивых механизмов ипотечного кредитования к финансовой обстановке в стране.
Стоит отметить, что СНГ стоит у самого старта этих процессов , мы много времени потеряли стоя на месте , разрушая великую страну, пытаясь наладить совместную работу разрозненных осколков.
В рамках информационных технологий я думаю все же нам не нужно прислушиваться к чужим ошибкам наших западных коллег и думать своей головой, у нас самые лучшие мозги среди программистов , Белорусский парк высоких технологий (например один из участников парка Epam Systems) или пресловутые русские хакеры , русские программисты неоднократные чемпионы мира по спортивному программированию.
Ну и наконец по поводу будущего локальных смет , это утопия , это работа ради работы, расчеты ради расчетов, существующая ситуация описанная выше не позволяет трезво оценивать стоимость объектов с высокой сходимостью, чем сложнее объект тем больше расхождение и тем более красноречивее мой совет про машину времени и страховку.
P.S. Поменьше поддавайте внешним темным и невидимым силам, ограждайтесь стеной, гоните их поганой метлой. Всем добра !
У Вас прекрасный технический ресурс. Много статей прочел Ваших и узнал много нового. Но этот пост я бы советовал удалить. Ничего кроме как улыбнуться в умилении после прочтения не остается. Ваш взгляд очень предвзят и не имеет реальных оснований.
ОтветитьУдалитьТолько для сведения: западное сообщество в строительной индустрии осознав необходимость существования отраслевых классификаторов и сметных нормативов сейчас активно разрабатывает общий для всех этот класс норм (то что существует на сегодняшний день не имеет статуса международного стандарта). Тогда как в СССР он cуществовал и был детально проработан как нигде в мире. Современные ФСНБ это правопреемник тех советских нормативных баз. Другое дело, что их необходимо как минимум ежегодно обновлять и дополнять. Но это уже другая плоскость дискурса.
конкретнее где и что не так ?, я описал что существующая система была в СССР и там она работала идеально в силу выше описанных причин,теперь это метод "пальцем в небо".
Удалитьвсё было хорошо, до выводов )))
ОтветитьУдалитьизучив опыт западного мира, займитесь Китаем ))) возможно, что-то изменится в заключениях.
Конечно существующая система это ужс, ни о какой реальной стоимости или управлении стоимостью речи не идет, и проф. сообществу сметному быть активным, реальный профсоюз, отстаивание своих интересов, изменение системы. Мечты короче. На конференциях сметчиков об этом говорят, но госмашина неповоротлива в невыгодном для себя направлении.
Вместе с тем, квалификацию сметчиков прокачивать надо в рамках создания своих реальных фирменных элементных сметных норм, завязанных на объекты модели. Этим заниматься не умеют/не хотят. Множество хороших сметчиков, которые вникают в ТСП, но ресурсов изучать западное ЦО очень мало.
to Аноним - "Современные ФСНБ это правопреемник тех советских нормативных баз. Другое дело, что их необходимо как минимум ежегодно обновлять и дополнять. Но это уже другая плоскость дискурса." - кодификатор это система структурирования информации. Но у нас проблема в другом - на западе все участники строительного процесса формируют стоимостной и ресурсный апгрейд, гарантируя его актуальность. Зачастую это делается коммерческими организациями, и отличная от нашей правовая площадка обеспечивает качество информации. Вот куда надо двигаться, даже в рамках своей организации )
Если модель может обеспечить сбор объемов сметчику, а это более половины времени, то остаток логично использовать для разработки стоимостных интерпретаций этих объемов :)